Как заработать на аренде: сдаем помещение под торговые площади

Чтобы арендный бизнес приносил стабильно высокую прибыль необходимо, чтобы он соответствовал ряду условий. Каких именно — подробно расскажем в нашей статье.

Окупаемость арендного бизнеса

☝Прежде чем инвестировать крупную сумму денег в арендный бизнес, необходимо сначала рассчитать рентабельность, примерный срок окупаемости и оценить потенциальные риски. Подробнее об этом читайте в статье «Окупаемость арендного бизнеса».

Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — прекрасный источник пассивного дохода (подробнее смотрите в карточке наших услуг «Арендные отношения»). Это выгодный способ инвестирования.

?Опытный инвестор обязательно просчитывает доходность своих инвестиций в недвижимость и выбирает оптимальный объект, который скоро окупится и обеспечит стабильную прибыль.

Но всё не так однозначно.

?Инвестиционная прибыль — не постоянный показатель, и может уменьшаться или увеличиваться под влиянием следующих факторов:

Убытки:

?Отсутствие арендной платы во время

поиска арендатора

?Долги по арендным счетам

?Производственные затраты

Прибыль:

?Увеличение арендной платы (например, сезонное)

?Разделение доходов от сдачи в аренду

?Возмещение расходов с учетом инфляции

Разумеется, расходы пролонгируют срок окупаемости арендного бизнеса, и наоборот.

Как выбирать арендную недвижимость

✔Прежде чем приобрести коммерческую площадь, нужно определить цель: сроки инвестирования, предполагаемая доходность, будете ли Вы управлять бизнесом сами или отдадите его на сопровождение специалистам и пр.

✔Оценить возможности сдачи недвижимости в аренду, его востребованность и сравнить сумму покупки помещения с примерной прибылью от его аренды.

✔Определить направление бизнеса, под который будете сдавать помещение, и оценить его востребованность (самые ликвидные — сетевые арендаторы, например: «Пятерочка» или «Магнит»), трафик посетителей, техническое состояние, подлинность документации (основание для строительства и т.п.)

✔Лучше выбрать место с большой плотностью населения, где легко определить, каких услуг или магазинов не хватает и где наибольшая проходимость (пешеходный и транспортный трафик).

Как защитить себя от рисков 

Обратите внимание на перечисленные ниже рекомендации. Они помогут разобраться, как заработать на аренде и защитить Ваш арендный бизнес от нежелательных убытков.

☑ Выбирайте надежных арендаторов, способных стабильно оплачивать аренду. Для поиска таковых лучше обратиться в крупную компанию с проверенной базой ритейлеров.

☑ Составляйте грамотный договор аренды в присутствии знающего специфику юриста. Лучше, чтобы в договоре были прописаны все нюансы, чтобы в будущем Вы смогли избежать снижения арендной ставки.

☑ На случай если арендатор внезапно расторгнет договор, составьте список потенциальных «запасных вариантов».

☑ Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) приобретайте ликвидные помещения с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это максимально удобная и высокодоходная форма инвестиций. Доходность таких объектов составляет от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов определенно снижается.

Как найти надежных арендаторов

Для гарантированного и стабильного дохода, а также для краткосрочной окупаемости торговой площади, нужно как можно быстрее заняться поиском арендаторов.

❗Коммерческая недвижимость не должна простаивать «впустую»!

На сегодняшний день есть несколько оптимальных методов для быстрого поиска и выбора арендаторов. Назовём основные:

✅обратиться в хорошо зарекомендовавшие себя агентства недвижимости;

✅заключить контракт на подбор арендаторов с посредниками — частными брокерами;

✅искать арендаторов самостоятельно с помощью специализированных информационных площадок, досок объявлений или социальных сетей.

⚠К сожалению, у последнего предложения есть целый ряд недостатков (подробнее об этом читайте в статье «Как найти арендаторов на торговые площади»).

Перспективы арендного бизнеса

Приведём перечень перспективных объектов коммерческой недвижимости по мнению наших экспертов:

?офисные помещения (около 30 кв. м) в бизнес-центрах

Трансформируется система многих составляющих бизнеса. Интернет становится лидером продаж. Онлайн-шопинг вытесняет магазины в торговых центрах и стрит-ритейлах. Арендаторы предпочитают недорогие склады в отдаленных от центра районах вместо торговых помещений на «красной линии». В центре города компании арендуют офисы малой площади в недавно построенных бизнес-центрах. Чаще всего они играют роль отделов продаж

?недвижимость в новостройках

Нежилые площади в новых домах имеют несколько свойств, которые являются определяющими для арендного бизнеса. А в будущем эти свойства станут еще важнее. Обратите на них внимание:

✅Витражные стекла на фасадах зданий;

✅Высокие потолки;

✅Возможность перепланировки;

✅Собственные вентиляционные системы;

✅Отдельный вход с улицы.

⚠Покупая недвижимость, помните: между двумя коммерческими помещениями арендатор сделает выбор в пользу нового дома, а не вторичного жилья, где помещение было переделано в нежилое из обычной квартиры.

?Стрит-ритейлы со средней площадью (около 100 кв. м)

Заведения общественного питания со временем становятся всё более посещаемыми и востребованными. Люди всегда хотят есть. Поэтому приобрести помещение под такие цели — всегда перспективно. Выбирая недвижимость под ресторан или бистро, кофейню или кафе, непременно обратите внимание на следующие моменты:

✅самостоятельная вентиляционная система;

✅максимальная разрешенная нагрузка на электросети;

✅обязательная отдельная входная группа для осуществления разгрузочно-погрузочных работ.

?Помещения для сетевых супермаркетов (100 — 200 кв. м)

Совершенствование различных сфер бизнеса затронуло и федеральные сети продуктовых магазинов. Речь идет о крупнейшей федеральной сети «Магнит», которая перешла с более крупных площадей на помещения площадью 100-200 кв.м. Региональные магазины на своем примере показали высокую доходность и окупаемость инвестиций в площади таких оптимальных размеров. «Пятерочка», «Перекресток» — сети, которые только увеличивают численность своих магазинов.

Именно в таких торговых помещениях наши специалисты видят перспективу и потенциал. Добавим еще, что такая площадь идеально подходит для ресторанов, хозяйственных и промтоварных магазинов. Покупая такую недвижимость, Вы приобретаете бизнес с высокой ликвидностью.

❗Неудачные вложения:

?Временные строения

Риски: расторжение или прекращение договора аренды на земельный участок и снос временных строений, несоответствие требованиям пожарной безопасности и санэпидемстанции и многие другие.

?Квартиры, переоформленные в коммерческую недвижимость

Правила легализации и получения лицензий для многих областей бизнеса часто изменяются и становятся всё более жесткими.

?Недвижимость в районах, где нет возможности строить новые объекты

Перспективность таких районов стремится к нулю. Обычно они расположены далеко от центральной части города. Это значит, что цены на жилой фонд там не высокие, а население имеет низкую платежеспособность и тенденцию к оттоку молодежи.

?Производственные помещения

Коммерческая недвижимость, построенная с целью организовать там производство — очень особенная. Ведь для каждого процесса требуются свои уникальные характеристики. Разным компаниям нужны отличные друг от друга планировки, площади и технические требования.

?Гостиницы и помещения под склады

Эти категории коммерческой недвижимости также не представляют перспектив и отличаются низкой ликвидностью по сравнению с торговыми и офисными площадями.

❓?Недвижимость с большой площадью

Чем больше площадь недвижимости, тем ниже её ликвидность. Мы не отговариваем Вас от покупки крупной коммерческой недвижимости. Но если Вы только начали путь инвестора, то выгоднее купить несколько небольших объектов.

Как достичь максимальной прибыли на аренде

?продумать сумму вложений. Для перспективных объектов можно взять кредит в банке.

?выявить итоговую цель инвестиций: приобретаете ли вы объект для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – от этого будет зависеть выбранная финансовая модель.

?оценить  допустимые для Вас риски, сроки инвестирования, время окупаемости.

?найти подходящую недвижимость самостоятельно или с помощью экспертов, анализируя локацию, инфраструктуру, состояние помещения.

?структурировать сделку.

?управлять объектом, желательно обратившись к профессионалам управляющей компании.

?получать прибыль, отслеживая изменения на рынке и меняя при необходимости концепцию.

Пусть даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при соблюдении всех вышеперечисленных условий результаты Вас обязательно порадуют.