Варианты инвестиций в недвижимость

Вложение средств в коммерческие и жилые объекты — популярный способ избежать обесценивания денежных средств в рублях.  Нужно ли непременно приобретать помещение для арендного бизнеса или дальнейшей перепродажи? Можно ли обойтись без ипотечного кредитования при нехватке средств?

☝В этой статье мы рассмотрим варианты инвестиций в недвижимость для собственников с различным достатком и разной степенью готовности к рискам.

Приобретение квартиры в качестве инвестиции

Один из самых дорогих вариантов инвестиций в недвижимость — её приобретение. При таком варианте есть два способа получения прибыли:

🟢Сдача в аренду. Сдавать в аренду можно как коммерческое помещение, так и жилое. В любом варианте не ожидайте слишком быстрой окупаемости.

По словам главы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сейчас доходность аренды вряд ли превышает 4–5% в год (https://www.klerk.ru/buh/articles/504590/). Таким образом, чтобы Ваши инвестиции окупились, потребуется примерно 10 лет. В удаленных от столицы регионах доходность несколько выше, чем в Москве. В зависимости от целевого назначения объекта аренда может быть долгосрочной или посуточной. В отдельно взятых регионах последняя будет зависеть от сезона.

🟢Перепродажа. Самый оптимальный вариант — инвестировать в недвижимость на начальной стадии строительства здания и через время продавать сделанный «под ключ» объект гораздо дороже первоначальной стоимости. В настоящее время за период строительства стоимость квадратных метров возрастает на 20-25%, а значит, годовая доходность составляет 12-15% — сообщают эксперты.

☝Здесь важно ориентироваться в ситуации на рынке недвижимости и понимать, что это лишь усредненные цифры. Какие-то объекты после ввода в эксплуатацию и получения всех необходимых документов подорожают лишь на 10%, а какие-то — на все 50%.

☝Следует грамотно анализировать исходные данные объекта и изменения, которые могут коснуться его в будущем:

✔близость транспортных остановок, парковочных мест и дорожных развязок;

✔развитие инфраструктуры;

✔локация;

✔наличие условий для потенциальных арендаторов.

Плюсы и минусы вариантов инвестирования в случае покупки недвижимости

критерий	сдача в аренду	перепродажа
Доходность	до 5% при долгосрочной 7-30% при посуточной	0-40% за 1-2 года
Риск	низкий	высокий
Вовлечённость инвестора	высокая	низкая
Дополнительные расходы	ремонт, платежи, подоходный налог	налог при продаже, если в собственности менее 5 лет
Тип инвестиций	долгосрочные	среднесрочные

📌Многие девелоперы могут предложить обратный выкуп недвижимости у своих дольщиков. Сегодня легко возможно купить недвижимость на стадии «котлована», а после  «продать» ее застройщику, но уже несколько дороже.  По факту вырисовывается такая ситуация: застройщик берет в долг денежные средства у дольщика под определенный процент. Многие девелоперские компании установили значение: выкуп недвижимости производится под 5% годовых.

☝Здесь важно учитывать соответствующие риски и понимать, что застройщик не является банком и при возможном форс-мажоре не ждите возмещения потраченных средств.

Таким образом, приобретение недвижимости означает «замораживание» крупных денежных средств на долгое время. Что же делать инвестору, если необходимой суммы нет, а тенденции рынка обещают увеличение стоимости  недвижимости? В этом случае наши эксперты рекомендуют ознакомиться с закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости (ЗПИФН).

Коллективное инвестирование

Большое количество паевых инфестиционных фондов сотрудничает с крупными квалифицированными инвесторами, и порог для входа у них несомненно высокий. Но и для начинающих розничных инвесторов есть варианты: как утверждает «БрокерКредитСервис» — крупнейшая финансовая компания — на рынке на сегодняшний день 304 фонда недвижимости, из которых 158 открыты для начинающих инвесторов.

📈Пай с самой низкой стоимостью — 1700 рублей за лот, самый дорогостоящий  — в 1000 раз дороже. Такой контраст нужен рынку. Сегодня известно около 5% паевых фондов от общего числа, паи которых стоят до 1 млн.рублей.  Их может приобрести любой начинающий инвестор. Число таких фондов лишь увеличивается. Так что варианты и возможности есть всегда.

Суть работы закрытых паевых инвестиционных фондов

Основная цель существования таких фондов — получить деньги вкладчиков для оплаты возведения группы объектов (или одного объекта) недвижимости для того, чтобы выгодно их продать или сдавать в аренду.

Фонды называются закрытыми поскольку:

☑существуют определенный промежуток времени,

☑инвестор приобретает пай, из которого уже не может вернуть свои средства до определенного срока.

⚠Сроки зависят от продолжительности строительства и времени окупаемости проектов. При этом паями многих фондов можно торговать на бирже.

❗Вкладывая свои денежные средства в такой фонд, Вы будете иметь доход при продаже паев (если продадите их по более высокой цене) или при погащении паев во время окончания срока программы фонда. Однако, даже при таком варианте нет 100% гарантии получения прибыли. Закрытый фонд всегда рискует. Он может выйти «в минус», и в таком случаевсе его инвесторы окажутся в убыточном положении. В свою очередь управляющая фондом компания взимает опату за свои услуги. Управляющий компании получает комиссию. Она бывает в твердой днежной сумме или сдельной — комисси за управление и комиссия за успешность предприятия.

☝Причем за свои обязанности (управление и система фондов) управляющие получают от 1,5 до 3% от цены чистых активов в год, независимо от исхода предприятия (то есть своей деятельности — успешной она будет или убыточной).

До сегодняшнего дня закрытые фонды не были востребованы у начинающих инвесторов. Ведь доходность от таких вложений в объекты недвижимости почти не имела разницы с вкладами в банки.

«Доходность офисной и торговой недвижимости составляет 10–14%, после вычетов расходов на управляющую компанию (1–3%) и затрат на привлечение (агентские сети берут 0,5–2%) конечному инвестору оставалась доходность на уровне депозитов, а также налоги»,— говорит управляющий активами БКС  Андрей Русецкий (https://www.klerk.ru/buh/articles/504590/).

☝Сегодня ситуация поменялась: ключевая ставка снизилась до 4,25%, при этом арендные ставки остались на том же уровне. И в этом случае закрытые паевые фонды  становятся более выгодными для «новичков».

⚠Ключевой недостаток для начинающих вкладчиков в ЗПИНФН заключается в сложности продажи и покупки паев на бирже по оптимальной цене. При высокой стоимости такого пая, торги проходят не достаточно регулярно и часто.

📌Тем не менее, тенденции рынка сводятся к тому, что паевые фонды начинают быть востребованными у начинающих вкладчиков. К примеру, Мосбиржа создаёт специальный сервис по удобству размещения на бирже паев закрытых фондов. Такое нововведение значительно упростит деятельность управляющих компаний по привлечению частных инвесторов, и ликвидность паев на бирже соответственно возрастёт.

Зарубежные REIT – фонды

Разновидность групповых инвестиций — Real Estate  Investment Trust – фонды недвижимости, приобретающие или возводящие объекты недвижимости для реализации или сдачи в аренду и инвестирующие в ипотечные ценные бумаги. По сути это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не приобретая объект. Фонд берёт средства пайщиков и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет. Это могут быть уже введённые в эксплуатацию или объекты на этапе строительства: дома, отдельные квартиры, офисы и другие коммерческие помещения.

📌Вложиться в фонд возможно, приобретя его акции. Доход инвесторам перечисляется в форме дивидендов. Обычно REIT переводят 100% налогооблагаемого дохода своим вкладчикам. Это значительно уменьшает для них суммы налогов.

📌Приобрести акции определенных  REIT Вы сможете на бирже Санкт-Петербурга, однако ассортимент окажется весьма невелик. Чтобы приобрести доступ ко всему перечню фондов потребуется выход на иностранные биржи через их брокера. При сложности выбора фонда Вы можете приобрести акции ETF (exchange traded fund) — биржевой инвестиционный фонд – уже готовый пакет инвестиций. В нём находятся акции многочисленных REIT.

Инвестиции через посредников

📌Ещё один вариант вложений в недвижимость  — приобретение акций и облигаций строительных компаний. В этом случае Вам можно рассчитывать на относительно скромный бюджет. Акции некоторых компаний могут продаваться по смешной стоимости, начиная от 10 рублей. Конечно, эти ценные бумаги чаще всего реализуются лотами или пакетами по 10 или по 100 штук.

📊Стоимость акций молниеносно изменяется в отличии от относительно стабильной стоимости недвижимости. Цены на акции формируются исходя из ситуации в отрасли строительства, динамики цен на рынке недвижимости, от положения самой УК, геополитических рисков и тенденций фондового рынка.

Получить прибыль с акций возможно:

✅купив их дешевле и продав дороже;

✅сохраняя их в портфеле и получая дивиденды.

☝Облигации —  более надежные, чем акции, ценные бумаги.  Их отличие в сроке выплат: выпускающая их компания обязана выплачивать Вам проценты каждые полгода, а по окончанию срока вернуть всю сумму долга. Кроме того, Вы можете продать облигацию досрочно.

📌Степень доходности формируется исходя из репутации и надежности компании. Компания с высоким рейтингом вернет долг с более низкими рисками, но доход будет ниже. Сегодня доходность облигаций составляет от 5% годовых.

Инвестировать в недвижимость или нет?

❗Недвижимость — надежная и прибыльная область для долгосрочных вложений.

☑Инвестиции в объекты недвижимости — вложения в квартиры, земельные участки, коммерческие помещения. Вы можете подобрать оптимальный для себя вариант.

☑Существует два перспективных варианта инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа по более высокой стоимости. У каждого есть достоинства и недостатки. Выбирая, оцените размер своего стартового капитала и продумайте цель.

☑Стоимость недвижимости возрастёт если разделить её на несколько самостоятельных помещений, сделать перепланировку или ремонт, перевести жилую недвижимость в коммерческую.

☑Инвестировать можно, даже не имея средств на приобретение коммерческого объекта или помещения.