Анализ рынка street retail Москвы 2021

Если подробно изучить показатели статистики при анализе рынка street retail Москвы в 2021 году, то можно получить состояние шока. ❗Всего десяток лет назад приобрести коммерческую недвижимость на красной линии Тверской улицы считалось успешнее покупки нефтяной скважины! Арендаторы готовы были сражаться за то, чтобы заключить договор, даже несмотря на цену, выдвигаемую собственником. Приобрести коммерческую недвижимость было практически нереально — никто не хотел продавать «золотую жилу».  Но COVID-19 установил свои порядки, вызвав серьезный экономический кризис и кардинально поменяв ситуацию. ❗С 2019 по 2021гг. число свободных коммерческих помещений на Тверской улице увеличилось в 3 раза, а арендные ставки упали на 6%!

Разумеется, такие проблемы коснулись не только Тверской улицы. Существенно «пострадал» весь  street retail Москвы в пределах МКАДа.

Уровень вакантных помещений и ставки аренды

📊По итогам первого квартала 2021 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы практически не изменился и составил 14,7%. Арендные ставки также остались на уровне четвертого квартала 2020 года. Заметим, что количество закрытий уменьшилось почти в 3 раза по сравнению со вторым или третьим кварталами 2020 года. При этом часть закрытий это перемещение ритейлеров в помещения с лучшими характеристиками или в помещения на более выгодных условиях аренды: например, переезд в пределах одной улицы осуществил магазин «Tous» на Никольской улице, «Аптечная сеть 36,6» на 1-й Тверской-Ямской улице.

📊Во втором квартале 2021 года средний уровень вакантности (процентное содержание свободных площадей коммерческой недвижимости) в московском стрит-ретейле вырос на 4% в годовом выражении. Даже снятие многих ограничений, наложенных в связи с распространением коронавирусной инфекции, не помогло поднять показатели рынка до уровня, который был зафиксирован перед пандемией. Эксперты полагают, что таких цифр рынок достигнет лишь не ранее второго полугодия 2022 года (https://www.forbes.ru/biznes/437667-vakantnye-mesta-i-nizkie-stavki-chto-proishodit-na-rynke-strit-reteyla-stolicy).

📉Крупные торговые операторы по развитию сетевого стрит-ритейла постепенно внедряют новые планы. Потому аналитики прогнозируют понижение уровня свободных помещений для стрит-ритейла в главных торговых коридорах Москвы. Арендаторы, как и раньше, интересуются лидерами среди красных улиц: Кузнецким Мостом, Петровкой и Большой Никитской.

Релокация

Пандемия дала возможность увидеть, что некоторые улицы Москвы проявили большую «стойкость» по сравнению с другими. Судя по обзорам экспертов, спрос на коммерческие помещения был замечен на Маросейке и на Арбате.  📈В свою очередь, обзор рынка демонстрирует рост вакантности на улицах Никольская, Мясницкая, Тверская, Столешниковом и Камергерском переулках. Таким образом, на «ресторанных» улицах вакантность сократилась на 1,2% (составив 12,4%), а на улицах с fashion-направленностью (где локализируются бутики) выросла на 4% (до 17,2%, что стало максимальным числом с 2016 года).

☝Согласно обзору рынка, занимали вакантные помещения во втором квартале 2021 года в большинстве случаев представители food and beverage — направления (еда и напитки). 65% открытий заведений на «ресторанных» улицах — запуск  новомодных ресторанов и баров с «морским» меню.

⚠Однако, арендаторв в сфере общественного питания по-прежнему огорчают данные обзоров стрит-ритейла. На сегодняшний день сохраняется низкая проходимость в деловых районах и довольно сильно упал трафик студентов, а это — основные посетители кафе и ресторанов.  Пандемия значительно повлияла на трафик посетителей: многие офисные сотрудники до сих пор работают дистанционно. Парадоксально, но многие кафе в спальных районах теперь стало содержать выгоднее, чем в самом центре столицы.

📌Тверскую улицу продолжают покидать арендаторы. Но не всё так безнадежно: намечается тренд трансформации торгового коридора: от одного из самых дорогих во всей Европе он приближается к более демократичному формату. С 2019 по 2021гг.  объем свободной  коммерческой недвижимости вырос на Тверской в 3 раза  — с 7% до 20,5%. Практически одновременно поменяли свою локацию несколько «якорных» арендаторов — «Ашан», «Елисеевский», «Сбербанк», «Росбанк». Но уже сейчас становится ясно: как только арендные ставки немного снизятся, такие заманчивые площади перестанут пустовать.

Снижение стоимости

В 2020-м году многие собственники коммерческих помещений снизили стоимость арендных ставок. В 2021-м году владельцы и арендаторы торговых площадей надеялись, что рынок вернется к обычной жизни без ограничительных мер. Ставки стали подниматься. Но введение новых ограничений и запретов вновь изменило намечавшийся тренд.

В августе собственники пожелали восстановить прежние условия договоров — повысить арендные ставки. Но уровень доходов арендаторов продемонстрировал, что никакого роста выручки не случилось, и возвращаться к докризисным ценам рано. В настоящее время трафик стоит на уровне 70-75% от докризисного уровня, но некоторые арендаторы оценивают данный показатель в 90%.

📌Ситуация на рынке по-прежнему варьируется: многие улицы демонстрируют снижение вакантности помещений, другие незначительный рост. Снижение на 6% зафиксировано на Тверской улице и в Столешниковом переулке. Однако, арендная ставка на Маросейке, из-за повышения спроса, выросла на 6% — до 95 000 рублей за квадратный метр в год.

📉Снижение свободных площадей свидетельствует об оживлении рынка стрит-ритейла благодаря снятию многих ограничительных мер, что способствовало активизации офлайн-деятельности игроков. В целом, сокращение доли вакантных площадей происходило за счет активного развития e-commerce, концепций общепита и мини-форматов продуктовых ритейлеров, под которые бизнес искал новые помещения как в центре, так и в спальных районах. Помимо этого, все больше брендов думают о диверсификации бизнеса и освоении новых сегментов, что также сокращает вакантность.

Надежда на 2022 год

В 2021 году ключевое влияние на текущее и будущее развитие ритейлеров в торговых коридорах Москвы оказывали ограничительные меры по предотвращению распространения коронавирусной инфекции:

❌ Ограничения на работу предприятий общественного питания: работа на вынос и доставку, укороченный режим работы, увеличение нормативов по посадке;

❌Ограничения на работу предприятий индустрии красоты;

❌Отсутствие иностранного туристического потока;

❌Снижение посещаемости центральных районов столицы;

❌Снижение количества сотрудников, работающих в офисе.

❕В первом полугодии 2021 года предприятия постепенно восстанавливались после снятия режима самоизоляции. Можно ожидать снижение доли свободных помещений на основных торговых улицах Москвы до докризисного уровня не ранее конца 2021 года – начала 2022 года. Это связано, в том числе с очередным ужесточением антиковидных мер: временным введением системы QR-кодов для посещения торговых центров и объектов стрит-ритейла, временным запретом на работу в ночное время, обязательным переводом части сотрудников на удаленную работу.

Сегодня собственников и арендаторов стрит-ритейла волнует закономерный вопрос: Как будет меняться ситуация на рынке в 2022 году? Есть логичное мнение, что приоритет в столице останется за улицами небольших размеров, но с хорошим позиционированием. Они станут своеобразным  магнитом для клиентов. Крупные магистрали с различной интенсивностью трафика в разных частях и локации, подверженные реконструкции, будут несомненно уступать первым.

Аналитики выделяют три категории расположения помещений формата street retail:

✅ на пешеходных улицах с интенсивным пешеходным движением;

✅ на центральных торговых коридорах с транспортно-пешеходным движением;

✅на магистральных улицах.

📌По самым благоприятным прогнозам, восстановление ждёт эти сегменты не раньше второго полугодия 2022 года. Если не введут последующие серьезные ограничения, рынок ожидает снижение доли вакантных площадей до конца года до 13% (с 15% на сегодня).  Неблагоприятный прогноз предполагает рост свободных помещений до 16-17%. Всё же, в 2022 году аналитики надеятся зафиксировать уменьшение доли свободных помещений. Более того, в конкретных, наиболее востребованных локациях (например, Патриаршие пруды или Большая Дмитровка) и на определенных отрезках улиц с высоким трафиком в новом году ожидается рост арендных ставок. В местах с более низкой активностью посетителей рост ставок аренды ожидается в начале 2023 года.