Как купить коммерческую недвижимость?

Приобрести недвижимость без первоначального взноса не получится даже с помощью кредита от банка. Это обязательное требование.

?Пример: перед Вами действующие условия кредита от «РНКБ» по программе «Нежилые объекты».

Банковский кредит выдается на покупку коммерческой недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект расположен в Москве и Санкт-Петербурге). Для объектов, расположенных в Московской и Ленинградской областях максимум снижается до 10 млн. рублей. 8 млн. рублей – на объекты недвижимости, расположенные во всех остальных регионах присутствия банка.  Оформить программу кредитования можно на срок от 3 до 25 лет. Базовая ставка начинается с 7,8% годовых.

?Дальнейшая информация может удивить Вас и даже несколько разочаровать.

В «РНКБ» Вы можете получить на руки максимум 60% от цены объекта. Если нужно больше, банк потребует дополнительный залог. При положительном решении банк выдаст Вам кредит  80% от стоимости недвижимости.

?При этом маловероятно, что объекту дадут рыночную цену. По стандартам любого банка из цены продавца и цены, данной оценщиком, банк предпочтёт меньшую. Кроме того, Вам предстоят сопровождающие сделку затраты: оплата страховки, оценка недвижимости, услуги юриста и прочие.

Этапы сделки по приобретению коммерческой недвижимости

1. Выбор и оценка объекта

Вы должны чётко обозначить для себя цель покупки недвижимости:

✔ Для личного пользования (под офис, собственное производство или склад).

✔ Для получения прибыли с аренды или последующей продажи.

После — определитесь с подходящим помещением. Узнайте статус коммерческой недвижимости:

?  есть свидетельство собственности (в этом случае заключается договор купли-продажи).

? нет свидетельства собственности (если здание не введено в эксплуатацию либо строительство не является капитальным, то заключается договор соинвестирования).

? Искать недвижимость можно самостоятельно, мониторя объявления в интернете. Это довольно затратный по времени процесс.  Если Вы не хотите тратить столь ценный ресурс,  обратитесь в экспертное агентство. Профессионалы окажут услуги по сопровождению Вашей сделки на каждом этапе:

✅ Помогут выбрать соответствующую Вашим критериям коммерческую недвижимость.

✅   Окажут грамотную юридическую помощь и составят контракт.

✅  Подготовят полный пакет документов и выполнят государственную регистрацию прав собственности на нежилое помещение.

2. Проверка объекта

❗Вам важно знать, что 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Он затронул покупателей и продавцов.

С 2017-го года Единый государственный реестр прав (ЕГРП)  и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) соединили и сделали одну организацию — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), где находятся все сведения об объектах недвижимости.  Регистрировать и проверять недвижимость стало проще.

С 2017 года ЕГРН выдает все необходимые выписки и справки по объектам.

Новая организация контролирует теперь оба процесса: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Отныне выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение Вашего права на собственность. Длительная ранее проверка собственности при покупке недвижимости сводится теперь всего лишь к получению такой выписки.

?Содержание выписки из ЕГРН

В этом документе будет:

✅Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровая стоимость.

✅Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).

✅ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «совместная собственность»), дата регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).

✅Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).

✅Графический план помещения (Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizlitsom-podvodnye-kamni.html).

Выписка даёт возможность:

☑Узнать кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;

☑Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).

☑Избежать покупки «не чистой» недвижимости (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без заявлений на владение со стороны третьих лиц).

Если это нужно для «полноты картины», Вы можете заказать другие выписки. Например, выписка номер 4 включает в себя данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

?Любую выписку можно с легкостью заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (не более 1000 рублей). Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен.

Чем позже взяли выписку, тем она актуальнее.

3. Подписание договора купли-продажи

?Перед подписанием договора купли-продажи, эксперты советуют составить предварительный договор. Этот документ гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами до подписания основного договора.

Предварительный договор позволяет проверить:

☑Полномочия продавца;

☑Юридическую «чистоту» сделки:

☑Оспаривается ли недвижимость бывшим и настоящим собственниками.

☑Законность предыдущих сделок по данной недвижимости.

☑Наличие или отсутствие обременений (залога, ареста).

При благоприятных результатах проверки покупатель и собственник подписывают договор купли-продажи.

?Договор купли-продажи коммерческой недвижимости содержит:

✅подробную опись объекта, порядок расчета и сроки оплаты;

✅стоимость в долларах или евро, а также рублевый эквивалент;

✅документы-основания владения, распоряжения и эксплуатации объекта.

❗Убедитесь, что собственник не производил в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. Иначе объект будет нелегко сдать в аренду. Если Вы приобретаете обособленно стоящее здание, удостоверьтесь, что прилегающая к нему территория (земля) тоже находится в собственности продавца.
Оформить в собственность приобретенную недвижимость можно предоставив  данные в ЕГРН, где Вы и получите необходимую выписку.

«Подводные камни» или «Аккуратно! Мошенники» в приобретении коммерческой недвижимости

Разберем пару видов мошенничества, с которым можно столкнуться при покупке коммерческой недвижимости.

⛔Двойная продажа

Собственник реализует один и тот же объект сразу нескольким покупателям.

⛔Обременения

В момент продажи объекта недвижимости он может быть под обременением (например, оформлен банку под залог). Приобретение такой недвижимости  признают незаконным. В результате Вы рискуете остаться без помещения и средств.

⚠Оба варианта мошенничества легко можно избежать, заказав выписку из ЕГРН.

Все объявления с предложениями о продаже объектов коммерческой недвижимости можно разделить на те, где объекты изначально были созданы для реализации (подробнее о  продаже готового бизнеса — как вида деятельности, читайте в карточке наших услуг «Подбор площадок для размещения») и обычные компании, которые были выставлены на продажу их учредителями по следующим причинам:

?несколько бизнесов в собственности, направления некоторых более перспективны. Для их развитият нужны финансовые вложения, которые собственник обеспечит, продав «неинтересный» ему бизнес.

?собственнику срочно нужны активы для основного (профильного) бизнеса;

?переезд, проблемы в личной жизни, в том числе и со здоровьем собственника; Здесь нужно быть предельно внимательным и осторожным. Это весьма подозрительная причина и существенный риск: такие причины называют чаще всего, в попытке зашифровать действительные проблемы бизнеса.

?конфликт между бизнес- партнерами;

?нехватка оборотных средств для дальнейшего функционирования и совершенствования.

?Ценная рекомендация. Все сделки купли-продажи оптимально проводить в МФЦ в присутствии юриста и нотариуса.

Как обезопасить сделку

Остается решить ключевой вопрос – насколько заявленные показатели  прибыли правдивы и можно ли их сохранить в перспективе. Чем сложнее бизнес, тем больше временных затрат уйдёт на проверку и тем подробнее нужно её осуществлять.

?Перед совершением сделки и подписанием договора нужно ознакомиться с:

?бухгалтерскими отчетами за минувшие 3 года. Изучив данную  информацию можно выявить тенденции динамики развития и провести анализ прибыли;

?выписками по всем банковским счетам за 3 года. В идеале в них должны отсутствовать транзакции крупных денежных средств. При наличии таких перечислений  обязательно выясняйте их причину.

?дебиторами и кредиторами. Организуйте встречу-знакомство с поставщиками и контрагентами.

?базой судебных приставов. В истории объекта коммерческой недвижимости в идеале не должны фигурировать судебные тяжбы (https://ce-na.ru/news/pochemu-lyudi-prodayut-gotovyy-biznes/). Подробнее об этом читайте в статье «Почему продают арендный бизнес?»

Оптимизация расходов на приобретение коммерческой недвижимости

Выгодно приобрести коммерческие помещения можно, применяя следующие советы:

?Участие в акциях от застройщика

Периодически крупные девелоперы делают скидки и проводят акции. Такие события происходят во время стагнации на рынке недвижимости.

Распространенные предложения: скидки в процентах от начальной стоимости, скидки в абсолютном выражении, бонусы в виде парковочного места в подарок. Такие акции длятся строго определенное время и действуют на конкретные объекты.

?Приобретение недвижимости на начальном этапе строительства

Приобретение новостройки на стадии «котлована» выйдет на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Однако,  риски Вашей инвестиции в этом случае возрастают.

?Переоформление жилой недвижимости в коммерческую

Еще один вариант снизить затраты на приобретение коммерческого помещения —  купить квартиру на первом этаже и официально перевести жилое помещения в статус нежилого.

?Делаем вывод

Есть ли выгода в приобретении коммерческой недвижимости физическими лицами? Несомненно. Ведь так Вы платите гораздо меньший налог, чем будучи в статусе юрлица. Самый выигрышный вариант сделки — когда Вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения намерены не продавать коммерческую недвижимость в следующие 5 лет.