Окупаемость арендного бизнеса

Популярный у инвесторов метод получения прибыли с аренды — приобретение жилья. Однако часть инвесторов отдает предпочтение коммерческой недвижимости.

📍Вложение средств в арендную недвижимость выгоднее, чем в площади жилого фонда. Арендные ставки значительно выше, чем на квартиры, а сроки окупаемости — короче.

Рассмотрим особенности арендного бизнеса на примере Москвы.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на начальном этапе строительства в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему». (Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/5c62a7079a7947df2eef5812)

☝Чтобы инвестировать крупную сумму денег в арендный бизнес, необходимо сначала рассчитать рентабельность, примерный срок окупаемости и  оценить потенциальные риски. В этой статье мы подробно объясним, как это сделать.

Формула доходности арендного бизнеса

Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — прекрасный источник пассивного дохода (подробнее смотрите в карточке наших услуг «Арендные отношения» и «Поиск и продажа активов»). Это выгодный способ инвестирования. Опытный инвестор обязательно  просчитывает доходность своих инвестиций в недвижимость и выбирает оптимальный объект, который скоро окупится и обеспечит стабильную прибыль.

Мы расскажем Вам как рассчитать доходность и рентабельность арендного бизнеса с помощью понятных формул.

📍Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы выглядит так:

R = P / V * 100%, где: P — инвестиционная прибыль (разница дохода и затрат); V — стоимость актива (вложенные средства).

Вложенный капитал включает основные и дополнительные инвестиции. Для арендного бизнеса основные инвестиции — это стоимость, по которой вы купили объект. Дополнительные инвестиции — затраты на коммунальные услуги в случае, если Вы не сразу найдете арендаторов.

📍Инвестиционная прибыль — это денежные средства, полученные от арендатора и разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки объекта.

Перед покупкой недвижимости лучше посчитать годовую доходность, взяв прибыль за предыдущий год.

📊 Рассчитать доходность и полагаться на нее следует, когда перед вами выбор между объектами с разной ценой. Разберём кейс:

Инвестор выбирает:

1) приобрести салон красоты с арендатором за 30 000 000 рублей и годовой прибылью 6 000 000 рублей;

2) приобрести кафе с арендатором за 20 000 000 рублей с годовой прибылью 5 000 000 рублей.

Сложно сразу понять, какой бизнес выгоднее. Но если вычислить годовой показатель по формуле расчета доходности инвестиций, то всё станет ясно:

1. 6 000 000/ 30 000 000 * 100% = 20%
2. 5 000 000/ 20 000 000 * 100% = 25%

Годовая прибыль от кафе меньше, чем от салона красоты. Но, принимая во внимание цену объекта, Вы увидите, что кафе — более выгодное вложение, поскольку доходность этого бизнеса выше.

❕Рентабельность (доходность), выраженная в процентном соотношении, помогает понять, в какой объект выгодно вложить деньги, и составить прогноз окупаемости арендного бизнеса.

Рассмотрим кафе из нашего кейса с годовой доходностью 25%. Можно легко вычислить окупаемость: затраченные на покупку средства вернуться в полном объеме примерно через 4 года.

100/25=4

Ещё один способ: стоимость бизнеса разделить на ежемесячную прибыль (разумеется, «чистую»).

В данных кейсах про салон красоты и кафе это бы выглядело как:

30 000 000: 6 000 000 = 5

20 000 000: 5 000 000 = 4

Но дело в том, что годовую прибыль нельзя назвать «чистой».

Применять указанную выше формулу было бы легко, если сумму вложенных средств рассматривать как стоимость бизнеса, а инвестиционный доход — как стоимость аренды за 1 год. Увы, в действительности всё не так однозначно.

❕Инвестиционная прибыль — не постоянный показатель, и может уменьшаться или увеличиваться под влиянием следующих факторов:

Убытки	Прибыль
Отсутствие арендной платы во время поиска арендатора	Увеличение арендной платы (например, сезонное)
Долги по арендным счетам	Разделение доходов от сдачи в аренду
Производственные затраты	Возмещение расходов с учетом инфляции

Разумеется, расходы пролонгируют срок окупаемости арендного бизнеса, и наоборот.

Как выбирать арендную недвижимость

✔ Прежде чем приобрести коммерческую площадь, нужно определить цель: сроки инвестирования, предполагаемая доходность, будете ли Вы управлять бизнесом сами или  отдадите его на сопровождение специалистам и пр.

✔Оценить возможности сдачи недвижимости в аренду, его востребованность и сравнить сумму покупки помещения с примерной прибылью от его аренды.

✔ Определить направление бизнеса, под который будете сдавать помещение, и оценить его востребованность (самые ликвидные — сетевые арендаторы, например: «Пятерочка» или «Магнит»), трафик посетителей, техническое состояние, подлинность документации (основание для строительства и т.п.)

✔Лучше выбрать место с большой плотностью населения, где легко определить, каких услуг или магазинов не хватает и где наибольшая проходимость (пешеходный и транспортный трафик).

Как защитить себя от рисков

❗Обратите внимание на перечисленные ниже рекомендации.  Они помогут защитить Ваш арендный бизнес от нежелательных убытков.

🔘 Выбирайте надежных арендаторов, способных стабильно оплачивать аренду. Для поиска таковых лучше обратиться в крупную компанию с проверенной базой ритейлеров.

🔘 Составляйте грамотный договор аренды в присутствии знающего специфику юриста. Лучше, чтобы в договоре были прописаны все нюансы, чтобы в будущем Вы смогли избежать снижения арендной ставки.

🔘 На случай если арендатор внезапно расторгнет договор, составьте список потенциальных «запасных вариантов».

🔘 Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) приобретайте ликвидные помещения с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это максимально удобная и высокодоходная форма инвестиций. Доходность таких объектов составляет от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов определенно снижается.

❕Рынок коммерческой недвижимости развивается стремительно. В арендном бизнесе широкий «ассортимент» объектов, с более высокой окупаемостью и рентабельностью, чем жилые.