Окупается ли арендный бизнес в Москве?

Вложения средств в коммерческие торговые площади безусловно подразумевают преимущества. Владелец готового арендного бизнеса получает стабильный пассивный доход. ?Спешим Вас обрадовать: сроки окупаемости арендного бизнеса в Москве и Московской области несложно спрогнозировать. По данным аналитиков чаще всего реализуются объекты недвижимости с окупаемостью 7-12 лет. Объекты со сроком окупаемости более 12 лет покупают редко. Площади с окупаемостью около 5 лет являются эксклюзивными и редко встречаются на рынке.

⚠Разумеется, здесь приведены лишь усредненные показатели. Точную окупаемость (время возврата денег, потраченных на открытие собственного дела)  считают по формуле:

Срок окупаемости = стоимость коммерческой недвижимости / годовой арендный доход

?Рассмотрим пример. Стоимость коммерческой недвижимости площадью 350 кв. метров – 35 млн. рублей. Арендная ставка – 800 рублей/кв. метр в месяц. Месячный доход с аренды = 350*800 = 280 000 рублей. Годовой = 280 000*12=3 360 000 рублей. Считаем окупаемость = 35 000 000/3 360 000 = 10,4 лет.

⚠Данный расчет не учитывает следующие факторы:

➖Налог собственника с арендного оборота;

➖Эксплуатационные расходы, которые не оплачиваются арендатором;

➖Индексация ставки при долгосрочном договоре.

Потенциально работающий процент от РТО (розничного товарооборота)

Индексация и работающий процент от оборота перекрывают рост инфляции. Соответственно такой объект окупается быстрее (https://zen.yandex.ru/media/id/5df25f632beb4900b06ff20a/okupaemost-arendnogo-biznesa-v-moskve-i-regionah-5e0607938d5b5f00b17f80d0).

Расчеты окупаемости арендного бизнеса

?Рассчитаем инвестиционную привлекательность нашей недвижимости с учетом 6% налога по УСН (упрощенной системе налогообложения). Налог с годового оборота = 3 360 000*6% /100%= 201 600 рублей. Тогда доходность бизнеса за год = 3 360 000 – 201 600 =  3 158 400 рублей. Окупаемость = 35 000 000 / 3 158 400 = 11 лет. Получилось больше на 6 месяцев.

?Известно, что при аренде помещения на длительный срок возможна индексация в 5%. Тогда доход считается ежегодно с учетом оговоренного процента, а срок окупаемости уменьшается. Например, за первый год оборот с аренды – 3 млн. рублей; за второй год – 3 млн*5% = 3 200 тысяч рублей; за третий – 3 200*5% = 3 360 тысяч рублей и т.д. Мы наглядно видим, стабильную окупаемость арендного бизнеса.

?Сезонные продажи — еще один фактор, который позволяет утвердительно отвечать на главный вопрос нашей статьи.  Благодаря им множество магазинов  уменьшает срок окупаемости и увеличивает доходность.

?Приведём пример: ежегодно в конце декабря люди совершают многочисленные покупки на подготовку и празднование Нового года (подарки, наряды, еда и алкоголь) Собственники арендного бизнеса, заведомо включившие процент от оборота в договор аренды, получают арендную плату гораздо выше фиксированной.

?Один из главных факторов окупаемости арендного бизнеса —  его оптимальная  локация. Как мы говорили выше, удовлетворительный срок окупаемости в Москве не превышает 8-12 лет. Это связано с привлекательным расположением  коммерческих объектов и как следствие — их высокой стоимостью. Плюс ко всему, такие «горячие» предложения арендаторы готовы приобрести независимо от стоимости.

Приносит ли доход арендный бизнес?

Чтобы подтвердить положительный ответ на вопрос: «окупается ли арендный бизнес в Москве?», мы проанализируем, соответствует ли он в настоящее время всем необходимым для окупаемости критериям. Первая половина 2021 года прошла достаточно активно: открывались новые заведения стрит-ретейла. Несмотря на ограничения рынок не стоит на месте. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Анализ рыка стрит-ритейл Москвы 2021».

☝Стоит отметить, что сейчас оптимальное время для «свежих» проектов. Пока действуют некоторые ограничения, для новых «игроков» есть возможность «зайти в бизнес». Поговорим о том, что сегодня нужно знать, чтобы инвестиции в помещения формата стрит-ретейл приносили реальный доход, и арендный бизнес окупал себя. Для наглядности представим обзор в виде таблицы.

Образ собственника арендного бизнеса	Инвестор анализирует существующую или потенциальную доходность. Важно, надежный ли арендатор занимает помещение, кто и на каких условиях может заменить его в случае ухода. Оценивая локацию,  собственник изучает перспективу развития района. Собственники — бизнесмены, топ-менеджеры компаний, руководители крупного звена. Доля инвесторов в Москве: 40% — покупатели из Москвы, 20% — из Санкт-Петербурга, 40% — региональные покупатели (Владивосток, Новосибирск, Пермь). Заявки инвесторов: на приобретение помещений под свой бизнес; на готовый арендный бизнес.
Направления для выгодных инвестиций	Пандемия оказала влияние на стрит-ретейл — больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы (Тверская, Арбат), на которых сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и прочее). В силу ограничений вырос трафик у арендаторов коммерческих помещений, расположенных в спальных районах, находящихся близко к потребителю: аптеки, супермаркеты и специализированные магазины продуктов, стройматериалов, товаров для дома, для детей.
Законы инвестирования	Инвестор должен учитывать бюджет, получение желаемой доходности и локации помещения. Классическая модель приобретения торгового помещения с готовым арендным бизнесом —  покупка объекта с консервативным подходом, заменяющим банковский депозит, с доходностью от 8–11% годовых (что эквивалентно 9–12 годам окупаемости).
Как выбрать коммерческое помещение	Учитывать локацию. Удачны помещения, расположенные на выходе или в прямой видимости от станций метро, автобусных остановок, помещения в крупных жилых массивах и деловых районах города. Сохраняется спрос на объекты, расположенные на интенсивных пешеходных и автомобильных потоках вдоль пешеходных и транспортно-пешеходных улиц Москвы в ЦАО, которые являются не менее интересными и для большинства арендаторов. Для гарантированной окупаемости собственник должен оценить технические характеристики помещения: электрическая мощность, наличие водопровода, канализации, вытяжки, вентиляции, тепла.
Возможные риски	Главный риск при инвестировании — приобретение неликвидного помещения, что может привести к потере денежных средств. Чтобы этого избежать, лучше воспользоваться услугами профессиональных консультантов. Перед покупкой недвижимости стоит изучить план развития района.

Прогноз окупаемости арендного бизнеса

☝В настоящее время наблюдается увеличение числа инвесторов в стрит-ретейле, поскольку это альтернативный инструмент инвестиций с прогнозируемой доходностью, которая превышает ставки по депозитам и может достигать до 19% годовых.
?Стоимость коммерческих помещений в центральных локациях Москвы в перспективе увеличится, поскольку спрос со стороны инвесторов сохраняется, а предложение качественных помещений формата стрит-ретейл ограничено. Аналитики замечают становление рыночных показателей доходности на более низком уровне, что не приводит к уменьшению спроса.
?Несмотря на все ограничения, связанные с пандемией, арендный бизнес Москвы окупается, а инвесторы находят новые варианты его развития.