Самый выгодный арендный бизнес

Арендный бизнес всегда будет приносить стабильный доход собственнику и считаться оптимальным вложением для инвестиций. Деятельность в сфере коммерческой недвижимости прибыльна и на первый взгляд достаточно проста.

Однако, в связи с сегодняшней экономической ситуацией и под влиянием пандемии, в том числе, арендный бизнес переживает трансформацию, и актуальным становится вопрос: какой же арендный бизнес самый выгодный?

В этой статье мы постараемся разобраться от каких факторов продолжает зависеть прибыльность арендного бизнеса и какие направления в нём сейчас самые доходные.

Факторы успешного ведения арендного бизнеса

📝Пассивный доход или активная работа

Арендный бизнес допускает формирование некого капитала и получение пассивного дохода, но в таком случае крупной прибыли он не принесёт. Плюс в том, что такой арендный бизнес не займёт много времени как источник пассивного дохода. Для этого достаточно просто сдать объект и тратить на него всего 1–2 часа в месяц.

Если же Вы запускаете арендный бизнес в качестве основного источника дохода, то в него надо вкладывать намного больше времени и средств, чем просто инвестору, который получает дивиденды. Здесь необходимо вникать во все процессы, связанные с продвижением и обслуживанием объекта недвижимости.

📝Трудности собственников при развитии арендного бизнеса

Главная трудность — часто низкий доход от инвестиций. Трудности также появляются при поиске арендосъемщиков. Если Вы решили сдавать жилую недвижимость, то сложности возникают при поиске арендатора на длительный срок. Если хотите сдавать коммерческую недвижимость, лучше всего искать якорных арендаторов, которые снимут Ваше помещение на гарантировано длительное время (например «Магнит» или «Сбербанк»).

📝Какие помещения будут востребованы в 2022 году в арендном бизнесе

Итак, какие площади сегодня актуальны для арендаторов — ТРЦ, бизнес-цетры, стрит-ритейл?

Основная задача собственника — подобрать локацию с высокой проходимостью. Такие места обычно находятся на центральных («красных линиях») улицах и чаще всего успешно заняты. Такие помещения стоят невероятно дорого и продаются крайне редко. Но периодически мониторить рынок не будет лишним — случается всякое. Хорошая проходимость бывает также у метро и остановок общественного транспорта. Покупая помещение стрит-ритейла под ресторан или кафе, важно позаботиться о красивых видах.  Для офисов бизнес-центра преимущественно расположение арендной недвижимости в деловой (как правило, центральной) части города. Главное —   подобрать правильную для конкретной сферы бизнеса локацию.

📝Управление арендным бизнесом

Необходимо ли собственнику сотрудничать с управляющей компанией?

Это решение зависит от объемов инвестиций. Если Вы приобрели офисное помещение с немалой площадью, и у Вас появилось большое количество арендаторов, то стоит подключить стороннюю организацию с опытными экспертами. Сотрудничество с профессионалами необходимо в случае, если Вы предпочитаете только инвестировать, логично перекладывая операционные работы на исполнителя.

📝Арендный бизнес: ситуация на рынке

Еще 5 лет назад рынок полностью подстраивался под арендодателей, однако в настоящее время мы наблюдаем противоположную ситуацию: рынок во многом подстраивается под арендаторов. Ранее в сфере арендного бизнеса было гораздо меньше предложений, а спрос был весьма высоким. За прошедшие пять лет тенденции кардинально изменились. Сегодня рынок всё больше приспосабливается под арендаторов. Клиентоориентированная политика прослеживается буквально во всём. Что касается стоимости, то в долларовом эквиваленте рынок значительно упал, в рублёвом — это ощущается не сильно. Также отметим едва уловимое, но всё же уменьшение арендной ставки.

📝Преимущества арендного бизнеса перед инвестированием в акции и валюту

Инвестируя в арендный бизнес, Вы приобретаете «рычаг для управления»: какому арендатору сдать, на сколько, какую площадь. Например, покупая квартиру на первом этаже, Вы делаете там ремонт, вытяжку, отдельный вход с улицы и смело увеличиваете доход от сдачи уже нежилого помещения.

Если вкладывать в акции или валюту, то этому нужно посвящать всё своё время и представлять себе риски. Это совершенно другая сфера инвестиций.

В инвестировании в коммерческую недвижимость всегда есть способы влияния на Вашу собственность, на арендаторов и в итоге — на прибыль. В арендном бизнесе возможны переговоры. С валютой и акциями мы не сможем договориться и повлиять на ход событий.

📝Риски при покупке готового арендного бизнеса

Первое, на что нужно обратить внимание — сроки и условия сдачи помещения в аренду. Важно детально изучить договор, привлечь для этого грамотного юриста, ведь может оказаться, что арендатор съезжает через несколько месяцев или аренда оплачена полностью, но бизнес продается.

Юрист должен тщательно проверить все договоры. Нередко случается, что согласно им, Вы как будущий арендодатель не будете, например,  иметь права увеличить арендную ставку в ближайшие 15 лет.

Необходимо обратить внимание имеются ли у арендатора все разрешения и допуски, соответствующие нормам, чтобы потом на Ваше имя не приходили штрафы за нарушения.

Проверяйте как давно и какой в помещении сделан ремонт. Может оказаться, что этот бизнес сейчас хорошо сдается, но вскоре Вам как собственнику придётся вкладываться в капитальный ремонт и нести крупные незапланированные расходы. А пока Вы делаете ремонт, прибыли, как известно, не будет.

Также необходимо заранее рассчитать доходность такого бизнеса.

Подробнее обо всех «подводных камнях» ГАБ читайте в нашей статье «Плюсы и минусы арендного бизнеса».

📝Параметры востребованных помещений

Всё зависит от целевого назначения объекта коммерческой недвижимости. Когда коммерческая недвижимость — это нежилое помещение, предназначенное для сдачи под бистро или магазин, то самый важный параметр — высокая проходимость. Если Вы приобрели помещение под склад,  приоритетный параметр — бесперебойная логистика. Для бизнес-центра важна близость общественного транспорта и дорожных развязок. А если Вы намерены сдавать свою недвижимость под ресторанный бизнес, обратите внимание на статус людей, проживающих и работающих поблизости, и эстетически приятный вид.

Выгодные направления арендного бизнеса

Антикафе	удобная локация (достопримечательности и культурные объекты города рядом – большой плюс) и дружеская атмосфера — и посетители не заставят себя долго ждать
Бизнес-центры	уделите внимание «разметке» площадей (20% под элитные офисы с высокой арендной платой; 50% — средние офисы с оптимальным соотношением «цена-качество»; 30% — для начинающих предпринимателей).
Таунхаусы	чтобы гарантированно продать или сдать квартиры в аренду, старайтесь выбирать для строительства районы, близкие к городу с уже функционирующей инфраструктурой (эти факторы повышают стоимость жилплощади).
Перевод квартиры в нежилое помещение	если Ваша квартира расположена на первом этаже, окна выходят на фасад здания, в центре города, возле транспортной развязки или в любом другом месте с большим потоком людей – ее перевод в офисное помещение или стрит-ритейл существенно увеличит Ваш доход.
Бизнес недвижимость	заработок на торговых центрах, офисах, складах: среди коммерческой недвижимости самой выгодной являются торговые центры с большим числом площадей для мелких арендаторов. Также всегда находят своих арендаторов офисные центры и склады.
Покупка на стадии строительства и последующая продажа недвижимости	важно выбрать надежного застройщика, который доведет стройку до конца. Перед покупкой необходимо анализировать рынок строящейся недвижимости.
Субаренда коммерческой недвижимости	главное —  снять недвижимость дешевле, а сдавать дороже.  Вы должны отслеживать рынок: где бизнес- недвижимость вырастет в цене (например, застройщик скоро сдаст ЖК, и людям потребуются магазины). Далее следует заранее взять в аренду помещение на длительный срок. Также возможно арендовать крупную торговую площадь, которую затем нужно будет сдавать множеству мелких арендаторов. Можно брать плохо обустроенное помещение, повышая расценки после ремонта.

📍Обратите внимание, что все эти направления реально работают и приносят прибыль. Если у Вас нет свободных денег, все эти модели можно реализовать на заемные средства, ипотеку и т.д., потому что их доходность перекрывает ипотечные платежи. Бизнес в сфере коммерческой недвижимости — один из самых оптимальных вариантов вложений Ваших средств и способов зарабатывать. Арендный бизнес является одним из самых надежных и выгодных: квартиры, торговые и офисные центры практически всегда востребованы.